האם אתה יודע מה אתה מוכר ?
למה חשוב לדעת מה מוכרים, האם לא העיקר לדעת כמה כסף מקבלים מהמכירה?
מסתבר שבמכירת נדל"ן חשוב מאוד לדעת מה מוכרים. המס על מכירת דירה או מכירת זכויות לבניה שונה מאוד.
נניח לדוגמה שמדובר במכירת בית ישן צמוד קרקע ומאחר וזו דירתך היחידה הנך בטוח שאתה זכאי לפטור ממס. להפתעתך רשות המיסים יכולה במקרים מסוימים לדרוש מס שבח למרות שאתה זכאי לפטור עקב מכירת דירה יחידה.
השאלה הראשונה שיש לשאול האם המבנה שנמכר מוגדר כדירה. מהי למעשה דירה ומה מבחין בינה לבין מחסן או חירבה. לא מספיק שיש גג וארבע קירות . יש לבחון האם קיים מטבח ומה זה מטבח ? מקרר וכיריים גז, האם נדרש כיור ושיש? מה לגבי שירותים וחדר רחצה. האם משנה האם הבית נבנה בהיתר, האם יש צו הריסה לבית ?
נניח שצלחנו את המשוחה הראשונה והמבנה מוכר כבית, האם זה מספיק?
מה שוויו של הבית?
האם כאשר יש בית מוזנח ומט ליפול הוא לא שווה כלום אלה להפתעת רבים יש לו ערך רב.
רשות המיסים תבחן האם התמורה שהתקבלה בעסקה סבירה ביחס למכירת בית או למעשה התקבלה תמורה עודפת וגבוהה בגין זכויות בנייה שניתן לנצל במגרש. לדוגמה האם ניתן לבנות עוד בתים באותו מגרש? האם ניתן להרוס את הבית הפרטי צמוד הקרקע ומקומו להקים בניין רב קומות?
במקרים אלו חובה להכיר היטב את החוק, את פסיקת בתי המשפט ואת הוראת הביצוע של רשות המיסים. רק שמאי מקרקעין יכול להגדיר נכון את שווי הבית לעומת שווי זכויות הבנייה הנוספות ובאמצעות זאת לאפשר לך המוכר לשלם את מינימום המס הנדרש עפ"י חוק.
הנושא מורכב ויש נקודות נוספות לבדיקה. אבל בשלב ראשוני זכור לבדוק
-
האם זה בית?
-
האם נמכר רק בית או זכויות בנייה נוספות ?
-
מה שווי של הבית מתוך סה"כ התמורה.
