קיבלת דרישה לתשלום היטל השבחה?
רצוי מאוד לבחון האם ניתן להקטין ואף לבטל תשלום זה. לבחינה ראשונית ללא חיוב לחץ כאן ליצירת קשר.
בפני מי ניתן לערער על היטל השבחה?
החל משנת 2008 חל תיקון 84 לחוק התכנון והבניה. בהתאם לחוק ניתן לערר הן על עצם החיוב והן על גובה החיוב. הערעור, בהתאם לתוכנו, יכול להיות מוגש לגורמים הבאים :
הגשת הערר אינה מעכבת את מתן היתר הבנייה במידה והחייב שילם את מלוא ההיטל או נתן ערובה לתשלום סכום ההיטל השנוי במחלוקת.
מגבלת זמן:
בחוק קיימת מגבלת זמן להגשת הערעור ולכן חשוב למהר ולפעול. חשוב ששמאי מקרקעין יבדוק את החיוב ואת שומת הוועדה הכוללת משתנים רבים המשפיעים על גובה ועצם החיוב.
ערעור על היטל ההשבחה יכול להיות במספר כיוונים רב. לדוגמה :
-
ערעור על עצם החבות בהיטל , למשל טעות בזיהוי הזכויות.
-
ערעור על גובה החיוב, למשל טעות בהערכת שווי , טעות בפרשנות של התכניות המשביחות וכדומה.
-
בקשה לפטור. קימות מספר טענות לבקשת הפטור, לדוגמה :
-
בגלל מצב חמרי ( סיבה סוציאלית ).
-
שכונת שיקום.
-
קרקע המשמשת לבנייה או להרחבה של דירת מגורים, אם הבעלים החזיקו בקרקע 10 שנים לפחות לפני ההשבחה והתכנית שקדמה לתכנית המשביחה קיבלה תוקף לפני 1 בינואר 1950.
-
למוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט, או במקרקעין של הקדש ציבורי, אם הם משמשים או מיועדים לשמש למטרות אלו.
-
זכאי לסיוע באחת מתכניות הסיוע של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהסיוע מיועד לבניה של אותה דירת מגורים, או להרחבתה.
-
בשל תוספת שטחי שירות, הנדרשים לצורך ביצוע התאמות נגישות.
-
בניית מרחב מוגן.
-
תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38)
-
הקמת מיתקן פוטו-וולטאי לשימוש עצמי.
-
בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר.
-
חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה - בקרקע המשמשת לבניית דירת מגורים או להרחבתה, שההשבחה בה נובעת מתמ"א 38. במקרה זה יהיה בד"כ פטור פרט למקרים המתוארים בתיקון 3 א' לתמ"א 38.
מהו היטל השבחה?
היטל השבחה הוא תשלום חובה בעקבות אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג המעלים את שווי המקרקעין. את היטל ההשבחה מטילה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה על הבעלים או על החוכר של המקרקעין. שיעור ההיטל הוא מחצית ההשבחה.
היטל ההשבחה מוטל ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובניה בגין השבחה תכנונית שבוצעה במקרקעין. ההשבחה תחושב רק בגין תכניות שאושרו החל מתאריך 1/7/1975.
גובה ההשבחה נקבעת ע"י שמאי הוועדה המקומית המכין שומה מטעם הוועדה. השומה כוללת בחינה של מצב תכנוני קודם לעומת מצב תכנוני חדש ומהי ההשבחה התכנונית לדעתו. השמאי קובע שווי לזכויות אשר נוספו בהתאם לתאריך הקובע לכל תכנית.
חיוב היטל ההשבחה המועבר לאזרח כולל תוספת הצמדה וריבית החל מהמועד הקובע לתכנית ועד למועד התשלום.
בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה הדנה בהיטל השבחה נקבע בין השאר :
"השבחה" - עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג.
"מימוש זכויות", במקרקעין - אחת מאלה:
-
קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש בהם שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה;
-
התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה, ואולם לא יראו בהתחלת שימוש מכוח אישור לשינוי שימוש לפי סעיף 145ה כמימוש זכויות;
-
העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו; ואולם לא יראו כמימוש זכויות רישום בפנקסי המקרקעין של זכויות במקרקעין אשר המחזיק בהם בפועל לפני יום כ"ט בסיון תשמ"א (1 ביולי 1981), היה בעלם כהגדרתו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א-1961;
מטרת ההיטל : סכומים שנגבו כהיטל מיועדים, אחרי ניכוי הוצאות הגביה לרבות הוצאות של ערעור לפי תוספת זו, לכיסוי ההוצאות של הועדה המקומית או של רשות מקומית אשר הועברו לה לפי סעיף 12 להכנת תכניות במרחב התכנון או בתחום הרשות המקומית, לפי הענין, ולביצוען, לרבות הוצאות פיתוח ורכישת מקרקעין לצרכי ציבור, כפי שהוגדרו בסעיף 188 לחוק זה, ולרבות הוצאות שימור אתר או הפקעתו לפי התוספת הרביעית.
( 1 ) תיקון שומה ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובניה
החייב בהיטל רשאי לפנות לוועדה ולבקש תיקון שומה אם נמצאה טעות באחד מהבאים:
-
פרטי המקרקעין שלגביהם נערכה השומה.
-
הנתונים הפיזיים של המקרקעין
-
תכניות החלות על המקרקעין
-
הזכויות שיש לחייב במקרקעין
באם נפלה טעות, בנושאים אלה בלבד, יערוך שמאי הוועדה שומה מתוקנת וזו תועבר לבעל המקרקעין החייב בהיטל.
הפנייה לתיקון השומה ע"י הועדה אינה עוצרת את מרוץ הזמן להגשת ערר בפני וועדת ערר או בפני שמאי מכריע.
( 2 ) ערר על שומה בפני ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה
על השומה ניתן לערור לפני ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה, בתוך 45 ימים מיום שבו הובאה השומה לידיעת החייב. ערר זה יהיה עקב טענה משפטית על עצם החיוב או פרשנות לאחד מהמשתנים בשומה. במידת הצורך ועדת הערר רשאית לפנות ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין ולבקש ממנו למנות שמאי מייעץ.
( 3 ) ערר על שומה בפני שמאי מכריע
על השומה ניתן לערור, אם אין החייב חולק על החיוב כשלעצמו, לפנות בתוך 45 ימים מיום שבו הובאה השומה לידיעת החייב, ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה שימנה שמאי מכריע לצורך הכרעה בעניין גובה החיוב.
שכר הטרחה של השמאי המכריע יהיה בהתאם לתקנות התכנון והבנייה (שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ), ושני הצדדים ישלמו אותו בחלקים שווים, אלא אם יחליט השמאי לחייב צד אחד במלוא הסכום.
לוחות זמנים :
- יו"ר מועצת שמאי המקרקעין יודיע בתוך 15 יום ממועד קבלת הפנייה על זהותו של השמאי המכריע שמינה.
- השמאי המכריע ידון ויכריע לגבי גובה החיוב, ויודיע על כך לוועדה ולחייב תוך 60 יום מיום תגובה אחרונה של הצדדים או מיום הדיון האחרון.
- שני הצדדים יכולים לערור על החלטת השמאי המכריע בפני ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה תוך 45 יום מיום המצאת ההחלטה של השמאי המכריע.