כתובת

הורד 13

פרדסיה

ת.ד. 778

©2017 BY נועם נגבי שמאי מקרקעין. PROUDLY CREATED WITH WIX.COM

יתרונות בבדיקת נכס מקרקעין לפני קנייה ע"י שמאי מקרקעין?

ביצוע הבדיקות הבאות ימנע מצבים לא נעימים עקב הפסד כספי ואף תביעות התרשלות כנגד העו"ד אשר ביצע את העסקה.

1. בדיקת שווי :

בחינת כדאיות העסקה ביחס לעסקאות דומות. כך לא תמכור בזול או תקנה ביוקר.

2. בדיקת הזכויות : 

יש לבחון מה אפשרויות הניצול המיטבי בנכס. מה התכניות החלות באזור. מה אחוזי הבנייה ומה הייעוד של המגרש.

יתכן שמוכרים בית צמוד קרקע אולם למעשה מוכרים מגרש עליו ניתן לבנות בניין משותף.

ייתכן ועקב אי הבנת מצב הזכויות, הנכס יימכר בזול ובשלב הבא יהיה צורך לשלם עליו היטל השבחה עפ"י השווי המלא.

3. בדיקת המצב בשטח : 

בעת ביקור בנכס מתרשם השמאי ממצבו הפיסי. האם קיים פגם גלוי לעין? האם המבנה מסוכן?

השמאי בודק התאמת הבנוי לתשריט בהיתר הבנייה ובוחן את ההצמדות לנכס.

השמאי מוודא האם קיימות חריגות בנייה ומהן.

השמאי מוודא שאין פולש או דייר מוגן בנכס.

זיהוי בפועל של מיקום הנכס בהתאם לכתובת, לגוש , חלקה ותת חלקה ובחינת התאמה לרישום בטאבו ( לשכת רישום המקרקעין ) ולתשריט הבית המשותף.

4. בדיקת היתר הבנייה : 

חובה לבחון בוועדה המקומית לתכנון ובניה מה הותר לבנות בהיתר הבנייה. אין להסתפק בבדיקת נסח הטאבו. לעיתים יש תקלות ויש הבדל בין הרישום הקנייני בטאבו לבין המותר תכנונית עפ"י התב"ע והיתר הבנייה.

יש מקרים לא מועטים בהן הבנוי הינו שונה מהיתר הבניה. דוגמאות :

  • דירה מפוצלת.

  • מחסן שהפך לדירה.

  • דירה שהפכה למשרד.

  • בית מלון שהפך לבית מגורים.

  • תוספת בניה ללא היתר.

  • סגירת מרפסת ללא היתר.

יכולות להיות אין סוף אפשרויות. כמובן כל אחת מהבעיות לעיל פוגעת בשווי הנכס.

 

בעיות חריגות נוספות אשר אישית נתקלתי בהן בעברי המקצועי :

1. טעות בזיהוי תת החלקה / מספר הדירה. הבדל במיקום דירה מס' 5 לעומת דירה מספר 4. לא הייתה זהות בין המספור בבקשה להיתר לעומת תשריט בית משותף. משמע הבעלים גר בדירה שונה מהרשום בתשריט הבית המשותף.

2. הפעלת פיצריה בחנות בקומת הקרקע בבית משותף בו הוגדר במפורש בתקנון הבית המשותף שאסור עסקים למכירת מזון בקומת המסחר.

3. נקנתה קרקע למפעל ( שטח מעל 10 דונם ) אשר התברר שאין דרך מעבר סטטוטורית להגיע אליה. בפועל היה כביש גישה דרך מקרקעי השכן אולם לא הוגדרה זיקת הנאה. תקלה זו פגעה משמעותית בשווי הקרקע שנקנתה ויצרה בעיה בקבלת הלוואה מסחרית בגינה.

4. בית צמוד קרקע אשר משתרע על שתי חלקות רישומיות אולם חוזה המכר היה רק על הבית היושב על חלקה אחת.

הבדיקה כדאית גם במקרה של מגרש ריק ( לכאורה ) על מנת לוודא שאין פולש, אין זיהום נראה לעין, לוודא את זיהוי המיקום של המגרש ( קשה מאוד במיוחד כאשר מדובר במגרש אשר נמצא כחלק משטחי בור או שדות, אין "כתובת" של רחוב ומספר ).