​שמאי מקרקעין :

• מעצם היותו שמאי מקרקעין בין אנוש הרי תכונה זו יוצרת יתרונות וחסרונות בו זמנית. 

• קיימת הטיה אנושית אשר עלולה להשפיע על השיפוט בחוות הגעת.

• עלולה להיות הטיה שנגרמת עקב ניסיונו ועברו של השמאי.

• מאידך עברו וניסיונו של השמאי יכולים להיות יתרון בהבנה וניתוח של מצבים מורכבים או מצבים חדשים.

• על השמאי לרשום את העקרונות על פיהן הוא עובד, להציג את הנתונים ומקורם ולבסוף לבצע תחשיב ולקבוע מסקנה. כל ההליך הינו שקוף וללא "קופסה שחורה" אשר לא ברור כיצד הגיעה לתוצאה.

• השמאי מבקר ובודק את הנכס עפ"י מצבו ביום הביקור ולכן יכול לזהות נתונים שאינם מתועדים דיגיטאלית כגון זיהוי וודאי של הנכס ביחס למצב הרישומי / משפטי,  רמת גמר, מצב תחזוקתי, חריגת בניה, מטרדים סביבתיים, אופן וסוג השימוש בנכס בפועל וכדומה.

• גישות השמאות המסורתיות – גישת ההשוואה, גישת היוון ההכנסות  וגישת העלות – מהוות את עמוד השדרה של מקצוע שמאות המקרקעין. גישות אלו מספקות הערכה מהימנה ומוצקה לשווי של נכס בודד בנקודת זמן נתונה, במיוחד בתנאי שוק יציבים. עם זאת, בסביבה כלכלית תנודתית ודינמית, ובמיוחד כאשר נדרשת הערכה של סיכונים מערכתיים, מגבלותיהן הופכות בולטות ומסוכנות.   החיסרון המובנה והמהותי ביותר של שיטות אלו הוא היותן מבוססות על העבר. הן נסמכות בעיקר על נתוני עסקאות היסטוריים, עלויות נוכחיות ודמי שכירות קיימים.  כתוצאה מכך, הן משקפות מגמות שהיו, אך אינן יכולות לחזות נקודות מפנה עתידיות או לזהות התפתחות של חוסר איזון בשוק. 

• עבודת השמאי חשופה ללחצים, גלויים וסמויים, מצד גורמים בעלי עניין (כגון יזמים, בנקים ורוכשים) להגיע לשווי מסוים. לחצים אלה, גם אם אינם מובילים לעיוות מכוון, עלולים להביא להערכות "מוטות" שאינן משקפות באופן מלא את כלל הסיכונים הגלומים בנכס ובסביבתו.

• שמאי אינו מסתמך רק על נתונים כמותיים, אלה גם על הבנה עמוקה של השוק. השמאי מבצע  בנוסף הערכה איכותית של גורמים לא כמותיים, הבנת ההקשר הסביבתי  הבנת ההקשר המשפטי והעסקי.

​

​

​AI :

• מערכת  AI מסוגלת לנתח כמויות עצומות של מידע במהירות רבה.

• המערכת מספקת תשובות מהר וזול יותר ביחס לגורם האנושי.

• כולה לזהות מגמות חדשות שאולי טרם אובחנו ע"י הגורם האנושי.

• המערכת רגישה להטיות במידע. לאו דווקא מידע רב בכיוון מסוים הינו המידע הנכון למקרה הנוכחי או לזמן הנוכחי.  לאורך הזמן קיימות התפתחויות כגון שינויים בחקיקה, שינויים בפסיקה והגדרות שמשתנות. דוגמה להגדרה שמשתנה הינה אופן ההתייחסות לנתון "שטח". האם נטו או ברוטו, האם נמדד השטח לפי ההגדרות בחוק מכר דירות או לפי ההגדרות בצו הארנונה המקומי, האם נקבע השטח לפי היתר הבנייה האחרון ( שמומש או לא מומש ), האם לפי מצב מדידה בפועל, האם לפי שטח עיקרי / שטח שירות או סה"כ השטח הבנוי, כיצד בוצע חיבור שטחים בעלי מאפיינים שונים ולא עפ"י מקדמי המרה אקוויוולנטיים מתאימים.

• אינה לוקחת בחשבון מידע רב שאינו ממוחשב לגבי הנכס הנבדק ולגבי נכסי ההשוואה. מידע אשר רק שמאי בעת ביקור פיסי בנכס יכול לוודא ולהצליב.

• למערכת קושי בזיהוי וניתוח ההסבר להתנהגות אנושית חריגה המשפיעה על השוק. לדוגמה  עקב הצהרה של "גורם בכיר" לגבי ציפיות, קיימת התנהגות עדר לקנייה / מכירה של נכסים.

• כחלק מהמשך התפתחות AI  תהיה בינה מלאכותית "מוסברת" כך שהתשובות יאפשרו גישה למקורות המידע והסבר לאופן הניתוח. עיין לא ברור האם "המקורות" יהיו אמתיים ואמינים.

• למערכת קיימת תלות גבוהה באיכות הנתונים עליהם המערכת מבצעת ניתוח. חוסר בנתונים או נתונים שגויים עלולים לגרום להערכות מוטעות. במיוחד בישראל ידוע כי דיווח הנתונים למערכת מיסוי מקרקעין הינה בהרבה מקרים חלקית ולא מדויקת ( פרט לנתון מחיר העסקה, לדוגמה מאפייני הנכס, מספר החניות או שטח הנכס ).

​

​

​סיכום ומסקנות :

• נכון להיום מערכת AI  אינה מהוו תחליף לשמאי מקרקעין.

• הופעתה של הבינה המלאכותית אינה מבשרת את סופו של מקצוע השמאות, אלה כמו כל מהפיכה מחשוב, את השתנות מאפייני העבודה של השמאי. 

• הבינה המלכותית תהיה כלי עזר חשוב. הדגש העתידי בעבודת השמאי יעבור מהתחום הטכני כמותי לניתוח האיכותי ולתחום הבקרה הניתוח והמסקנות. חוות הדעת תהיה שילוב של דוח כמותי עם תובנות ושיקול דעת המבוסס על הידע והניסיון המקצועי.

• שימו לב, רשות מקרקעי ישראל רמ"י מבצעת שימוש חלקי בבינה מלכותית ולעיתיים תוצאות השומה במצב זה פוגעות בחוכרים. ראוי לבחון האם במקרה ספציפי ניתן ורצוי לבקש שומה אנושית. 
  
   

​

​​​

​