בגישת ההשוואה לנכסים בנויים נבחן לרוב המחיר למ"ר בעסקאות דומות עפ"י דיווחים על עסקאות לרשות המיסים. לצורך זה מחולק מחיר המכירה המדווח בשטח הנכס. לכאורה מדובר בעבודה טכנית שניתן לבצע בכל תוכנה פשוטה כגון אקסל או AI. אולם בביצוע ניתוח זה קיימים מכשולים רבים כגון :

​

• מה שטח " אמיתי " של הדירה?

  • האם השטח הרשום במרשם המקרקעין ( הטאבו ) הינו נכון או מדובר בנתון היסטורי שלא לקח בחשבון את שטח הקירות. אולי לא נרשמה הרחבת דירה שבוצעה בהיתר לאחר רישום הבית המשותף והרישום לא תוקן בהתאם?

  • האם שטח המרפסת המקורה / לא מקורה כלול.

  • האם שטח הדירה מחושב לפי ההגדרות של חוק מכר דירות החל מ 2008 ?

  • האם השטח כולל חלק מהשטח הציבורי ( כפי שעושים בחלק מהעיריות בחישוב שטח למטרת ארנונה ).

• האם המחיר כולל תשלום בעבור הצמדות לדירה כגון מחסן ( צמוד או שאינו צמוד ) / חניה ( עילית או מקורה, בודדת או כפולה טורית, במישור הרצפה או במתקן חניה ) / גג ( האם כולל זכויות בניה בגג )  / חצר ( האם שטח רגולרי, האם יש הרבה שוחות ביוב, האם מעל חניון תת קרקעי ולכן מגבלה בשתילת עצים ) ?

• באיזו קומה הדירה?

• האם קיים נוף מיוחד לדירה ( נוף פתוח, נוף עירוני, נוף לבית קברות, נוף לים ...) ?

• ביצוע התאמה בין שטח דירות גדולות ודירות קטנות.

• שקלול והבנת גיל המבנה ( אשר לפעמים לא מדווח נכון ).

• האם קיימים פרמטרים המשפיעים על הפחתת השווי כגון : מיקום בסמיכות לפחי האשפה, מעל דחסנית אשפה. קרבה לקווי מתח ושנאי חברת חשמל, קרבה לאנטנה סלולרית, קרבה למוסד ציבורי, קרבה למסחר ומסעדות היוצרים מטרדי רעש וריח.

• האם השטח הבנוי נבנה בהיתר בנייה ? האם השימוש תואם את השימוש המותר בהיתר הבנייה ( למגורים / למשרד / למחסן וכדומה ). ככל ויש בנוי שאינו עפ"י היתר הבנייה, האם חלק זה תורם לשווי ? האם תורם לשווי בעיני השוק ? האם תורם חלקי ביחס לשטח שנבנה בהיתר ?

• קיימת בעיה באמינות הדיווחים ברשות המיסים ויש צורך בהבנה להחרגת מקרים עקב דיווח שגוי.

• מה השימוש המיטבי בנכס ( האם מוכרים בית צמוד קרקע או מוכרים קרקע כי שווה יותר להרוס את המבנה ולבנות חדש ? ). האם השווי כולל זכויות בנייה נוספות וודאיות?

• האם קיים פוטנציאל לא וודאי מבחינת האפשרות ליישם או מתי הפוטנציאל ימומש ? לדוגמה דירה אשר יש בה פוטנציאל להתחדשות עירונית או קרקע עם פוטנציאל לשינוי יעוד משביח ותוספת זכויות.

• ככל שיש בנכס דייר מוגן , מה זכויותיו וכיצד זה משפיע על שווי הנכס ?​