הפקעה הינה לקיחת מקרקעין ( כולם או חלקן ) בצורה כפויה עפ"י חוק.
בעת ביצוע ההפקעה נבחנים בין השאר שיקולים ואינטרסים מנוגדים :​

• מצד אחד קיים הצורך בהפקעת מקרקעין לצרכי ציבור הפוגעת ברכוש של הפרט אולם היא רצויה ונחוצה מבחינה חברתית ( לדוגמה הפקעה לצורך הקמת כביש או בית ספר ). 

• מצד שני קיימת פגיעה בזכות הקניין של הנפקע בעל המקרקעין. זכות הקניין זכתה למעמד חוקתי בחוק יסוד – כבוד האדם וחירותו.

לכן ניתן לנפקע בד"כ פיצוי  בתמורה אשר אמור להעמיד את הנפקע עפ"י מצבו בטרם התכנית הפוגעת.

​

ממה מורכבים פיצויי ההפקעה ? ( תורת הפיצוי הדו שלבי ).

• הפיצוי הראשון נובע מהתכנית הפוגעת אשר משנה את ייעוד המקרקעין ולכן נוצרת פגיעה תכנונית. הפיצוי הנדרש בשלב זה הינו בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. לדרישת פיצוי זו קיימת התיישנות של 3 שנים מהמועד הקובע של התכנית הפוגעת.

• הפיצוי השני הינו בגין תפיסה החזקה, התפיסה הפיסית של המקרקעין אשר יכולה להיות תקופה ארוכה לאחר שהתכנית הפוגעת נכנסה לתוקף. בשלב זה יינתן פיצוי בגין הקרקע עפ" השווי בייעוד החדש ובגין המחוברים דרך קבע לקרקע.

​

להלן חלק מהסוגיות אשר אמורות להיבחן בעת בחינת הפקעה :

• האם ניתן להשפיע על התכנית ולצמצם את הפגיעה ?

• בעקבות איזה חוק / תכנית מבוצעת ההפקעה?

• כמה זמן עבר מפרסום התכנית הפוגעת? האם יש התיישנות לדרישת פיצוי לחלק מהפגיעה הנובע משינוי הייעוד ?

• מהי הזכות הנפגעת ? זכות הבעלות / החכירה / דיירות מוגנת וכדומה.

• האם ניתן פיצוי הוגן עקב השטח המופקע ?

• האם ניתן פיצוי הוגן עקב המחוברים והבנוי בשטח המופקע ?

• מה דין הפיצויים באם חלק מהבנוי נבנה ללא היתר ?

• מה דין הפיצויים באם היה שימוש שלא כדין. לדוגמה חלק מהעסק שפעל במקום היה ללא רישוי עסקים מתאים ?

• ממתי וכמה שנים הייתה הבנייה הלא חוקית / השימוש הלא חוקי והאם נעשתה פעולת אכיפה של הרשות כנגד מצב לא חוקי זה ?

• האם ההפקעה הינה של חלק מחלקה / מגרש ? באם כן האם קיימת פגיעה ביתרת החלקה שלא הופקעה? יתכן שעקב הגודל או הצורה של יתרת החלקה, קיימת פגיעה גם ביתרת החלקה. האם במקרה זה ניתן או רצוי שההפקעה תהיה לכל שטח החלקה?

• האם קיים חלק של הפקעה אשר הרשות יכולה להפקיע ללא תמורה ? חלק של 40%, 20%, 0% ?

• האם הקרקע הופקעה בפועל טרם נתינת פיצוי לבעלי הקרקע ? במקרה זה יתכן ובעלי הקרקע זכאים לדמי שימוש ראויים לתקופת השימוש ע"י הרשות טרום תשלום פיצויי ההפקעה.

• האם יכול הפיצוי להיות רק בעבור השימוש המיטבי עפ"י המצב התכנוני הקיים או הפיצוי צריך להיות בנוסף בגין הפוטנציאל לשינוי ושיפור המצב התכנוני ?

​

​

הפקעה יכולה להיות גם הפקעה בתלת מימד. לדוגמה לא הופקע המגרש אולם בתת הקרקע בעומק מסוים קיימת הפקעה של שכבה לטובת רכבת תחתית ( מטרו ). גם במצב זה קיימת זכות תביעה לפיצויי הפקעה.

​

​

קיימת אפשרות שמקרקעין יילקחו מבעליו אולם לא באמצעות הפקעה אלה דרך תכנית איחוד וחלוקה. במקרה זה לרב הפיצוי ינתן ע"י הקצאת זכויות חליפיות ואף גדולות יותר בחלק אחר של התכנית. אולם גם במקרה זה יש לבחון לעומק האם התקבלה התמורה הראויה כפיצוי ביחס למצב קודם ובאופן יחסי לבעלים הנוספים בטבלת האיחוד והחלוקה.

​